Con la Risposta a interpello n 197 del 30 luglio si chiarisce l'agevolazione prima casa nel nuovo termine di due anni entro cui alienare l'immobile preposseduto.
Ricordiamo appunto che dal 1° gennaio 2025, grazie alla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, Legge n. 207/2024), il termine per vendere la casa pre-posseduta per mantenere l’agevolazione “prima casa” è stato esteso da uno a due anni.
Una modifica significativa che mira a semplificare il cambio della prima abitazione.
L’istante ha acquistato nel novembre 2024 una nuova “prima casa” con le agevolazioni fiscali, pur possedendo ancora un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, impegnandosi a venderlo entro un anno.
A seguito della modifica normativa del 2025, che ha esteso tale termine da uno a due anni, chiede:
- se può beneficiare del nuovo termine biennale, anche se ha acquistato prima del 2025;
- se può mantenere il diritto al credito d’imposta per il riacquisto, vendendo l’immobile precedente entro due anni e non più entro uno.
Prima casa: nuovo termine di 2 anni per vendere e mantenere l’agevolazione
Con la novità normativa si prevede che il contribuente, già titolare di una casa acquistata con agevolazioni, possa beneficiare dell’aliquota agevolata al 2% anche se non ha ancora venduto l’immobile pre-posseduto, purché ciò avvenga entro due anni dal nuovo acquisto.
Secondo quanto chiarito dalla Risposta n. 197/2025 dell’Agenzia delle Entrate, il nuovo termine non è limitato agli atti stipulati dopo il 1° gennaio 2025, ma vale anche per gli atti stipulati nel 2024, se al 31 dicembre 2024 non è ancora decorso il termine di un anno per la vendita della prima casa.
Le entrate chiarisconono anche che l'agevolazione fiscale all'acquisto riguarda:
- l’aliquota di registro ridotta al 2% per chi acquista una prima casa;
- il credito d’imposta che spetta a chi vende la prima casa e ne riacquista una nuova entro un anno.
La normativa sul credito d’imposta (art. 7, L. 448/1998) non è stata modificata, tuttavia, l’Agenzia conferma che, in coerenza con la ratio della riforma del 2016, il credito spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita, a condizione che l’immobile pre-posseduto venga venduto entro due anni.
Il credito d’imposta spetta anche se si vende entro due anni (non più solo entro uno), ma solo se l’acquisto agevolato avviene prima della vendita e si rispetta la nuova finestra temporale.
Differenze tra agevolazione prima casa e credito d’imposta per riacquisto
| Caratteristica | Agevolazione prima casa | Credito d’imposta riacquisto |
|---|---|---|
| Quando si applica | Al momento dell’acquisto di una casa | Dopo la vendita di una casa già agevolata |
| Beneficio fiscale | Aliquota ridotta: 2% imposta di registro (o IVA ridotta) | Recupero imposta già versata sulla casa precedente |
| Requisito principale | Non possedere altri immobili agevolati (oppure impegnarsi a venderli entro 2 anni) | Acquistare una nuova casa con agevolazioni entro 1 anno dalla vendita della precedente (ora anche entro 2 anni, secondo prassi) |
| Normativa di riferimento | Nota II-bis, art. 1 Tariffa Parte I, DPR 131/1986 | Art. 7, Legge 448/1998 |
| Compatibilità | Si applica anche se si possiede un’altra casa, se venduta entro 2 anni | Compatibile solo se vendita e riacquisto avvengono nei termini e con requisiti |